2006年4月，陈某将一套60平方米的房屋出租给顾某使用，双方签订了租赁合同，租期2年，月租7000元。后，陈某按约将房屋交付顾某使用，顾某均按约支付了租金及保证金。合同期满后，双方经协商，两次延长租期至2010年7月15日。到期后，顾某未搬离，陈某诉至法院，请求判令顾某返还所承租房屋并支付自2010年7月15日至实际搬离之日止的房屋使用费。顾某不同意诉讼请求，称陈某在合同到期后要求上涨租金，上涨幅度高达33%，因无法接受，故要求以合理的租金价格续签合同。如不同意，则要求赔偿装修损失。
在法庭审理中，陈某未能提供出租房屋的产权证、建设工程规划许可证，被认定签订的租赁合同无效。法院认为，合同无效或被撤销后，因合同取得的财产应予返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。依据上述规定，顾某应搬离租赁房屋。顾某作为合同约定的承租人，在合同签订后已实际占有使用房屋，至今仍在房屋内从事经营活动，故应按双方约定的标准支付使用期间的房屋使用费。现陈某自愿将租金计算标准调低至每日250元，应予准许。至于顾某在抗辩意见中提出的关于装潢损失的主张，因其作为理性的经济人，其在对承租房屋进行装修时应当考虑租赁期限再作相应投入，另一方面依据日常生活经验法则，装修费用在租赁期间内已消耗殆尽，因此虽合同无效，但顾某已使用租赁房屋已超过了原合同所约定的租赁期限，并至今仍在继续占有使用，故房屋内的装修现值实际难以让出租人再有受益，故顾某认为应当赔付装修损失的抗辩意见，于法无据。法院遂作出顾某搬离承租场所，并支付陈某自2010年7月15日至实际搬离之日止，以每日250元计算的房屋使用费的一审判决。
现实中承租商铺等经营性质的房屋，为了营业需要对租赁物进行装修，而大多数装修物一旦完成，如拆除就失去原有的价值，因此在租赁中因装修发生纠纷不在少数。如何分清责任？主要是从装修是否经出租人同意、是否有违约行为来分担。
一、经出租人同意的装修，租赁届满时的装修物处理。
一般来说，经过出租人同意的装修，装修费由承租人负担，在租赁合同期满时，除非当事人另有约定，出租人对已经附合到房屋的装饰装修物无须补偿，对未形成附合的装饰装修物，承租人可以拆除，但因拆除造成房屋损毁的,黑链，应恢复原状。
二、经出租人同意的装修，租赁合同无效时装修物的处理。
租赁合同无效时，经出租人同意的装修，对未形成附合的装饰装修物，出租人可以折价利用，不同意利用的，承租人可以拆除，但不应造成房屋损毁。对形成附合的装饰装修物，出租人同意可以折价利用,黑链，不同意利用的，因无法拆除，由双方分担现值损失，分担的原则是按导致合同无效时各自的过错的大小。
三、经出租人同意的装修，履约过程中，因违约而解除合同时装修物残值的处理。
对于剩余租赁期内的装饰装修残值损失，如果双方都有违约，导致合同解除的，根据双方各自过错大小分担；如果合同解除不可以归责任何一方，按照公平原则分担损失，如法律另有规定的按照规定。如果是单方违约导致合同解除的，属于出租人违约的，出租人应赔偿承租人剩余租赁期内的装饰装修残值损失；属于承租人违约的，法院不支持承租人要求出租人赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。
四、未经出租人同意的装修。
根据有关司法解释，未经出租人同意，承租人对租赁物进行装饰装修的费用由承租人承担。出租人有权要求承租人恢复原状或赔偿损失。
笔者建议，在签订租赁合同时，双方应对出租人是否同意装修，同意的方式，装修的手续，万一合同无效或提前解除时,黑链，对装修物的残值如何处理等进行明确约定，以免发生纠纷。
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